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    Imóvel comercial X residencial: veja qual bem oferece melhor relação risco-retorno

Fonte:Yolanda Fordelone - AE

Ao investir, é importante analisar a região e as condições do imóvel comercial

Quem investe em imóveis tem mais decisões a tomar do que simplesmente garimpar regiões que tenham boa perspectiva de valorização. A aplicação pode ser direcionada tanto para imóveis comerciais, como residenciais. Segundo especialistas, os primeiros trazem a vantagem de terem maior taxa de retorno em aluguéis, mas, em compensação, têm mais problemas para retirar inquilinos de longa data.

“Imóveis residenciais rendem, em média, 0,5% ou 0,6% do valor investido”, calcula o diretor comercial da Lopes Consultoria, Daniel Dequech. Em imóveis residenciais mais baratos (entre R$ 100 mil e R$ 150 mil) a taxa é um pouco melhor, de 0,8%. A porcentagem sobe para 1% na maioria das locações comerciais.

O motivo é simples e pode ser explicado pela lei de oferta e de procura. “No mercado comercial o número de áreas livres diminuiu muito”, explica Dequech. No caso da outra categoria de imóveis, há mais bens disponíveis do que público interessado.

O fato de haver muita procura por imóveis comerciais, no entanto, não livra o investidor do trabalho de pesquisa. O diretor da Lopes garante que imóveis modernos e bem localizados dificilmente ficam desocupados por muito tempo. Entre as regiões indicadas, estão proximidades da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, da Avenida Brigadeiro Faria Lima, da Avenida Nova Faria Lima (prolongamento sul da via), e o bairro da Vila Olímpia.

Inquilino-problema

Imóveis comerciais, no entanto, trazem uma desvantagem em relação aos residenciais: a lei permite que inquilinos que estejam no imóvel por mais de cinco anos tenham o benefício de renovar o contrato automaticamente. “No aluguel comercial, o lojista pode renovar o contrato por igual período, mas o dono do imóvel nem sempre está disposto a renová-lo”, explica o advogado Siqueira Castro Advogados, Luciano Rinaldi. Para renovar a locação, o interessado deve entrar com uma ação renovatória no período de um ano a seis meses antes do vencimento do contrato.

Em geral, essa ação é movida por inquilinos que alegam que perderão clientes se mudarem do imóvel. “Isso não acontece com o aluguel residencial”, diz o advogado. Segundo Rinaldi, para negar a renovação o proprietário deve ter uma justificativa, como uma reforma que aumente a área construída em no mínimo 20%, um pedido do poder público para desocupar o bem, ou o uso residencial próprio ou de parentes que não tenham imóveis. “Se não quiser renovar o contrato e não tiver um motivo, o inquilino pode até cobrar indenização por perda do ponto comercial, clientela ou outra razão”, diz.

A recomendação é que o investidor faça uma boa pesquisa sobre o inquilino antes que ele alugue o imóvel. Caso contrário, poderá ter que ficar com um inquilino problemático - que atrasa o pagamento, por exemplo - por anos.

Para qualquer tipo de investimento, inclusive o imobiliário, também vale a regra da diversificação. “É como uma carteira de ações. O investidor deve montar uma carteira equilibrada e aplicar em diversos tipos de imóveis para diminuir o risco”, recomenda Dequech.

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Para quem gosta de alugar imóveis, investimento em agências bancárias pode ser uma boa oportunidade

Yolanda Fordelone - AE

Há investidores no mercado imobiliário que preferem aplicar em residências. Outros buscam revender ou alugar imóveis comerciais. Existe uma minoria no mercado, no entanto, que investe num tipo específico de imóvel: as agências bancárias.
“É recomendável a diversificação de imóveis e isso pode ser feito inclusive com a locação de agências bancárias”, afirma o presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), José Augusto Viana Neto. Segundo o especialista, a principal vantagem é a segurança que esse tipo de locação proporciona. “Os contratos são de cinco anos e, geralmente, o banco renova por mais cinco”, diz.

Para o “caçador de agências” profissional, Gabriel Jorge Neto, há outros pontos positivos no investimento. “Esses imóveis geralmente são bem localizados. Ficam em pontos comerciais e dificilmente irão ficar desocupados no futuro”, explica.

A conservação do bem é o segundo ponto positivo para o investidor, que já aplica há mais de 30 anos no mercado imobiliário. Segundo Jorge Neto, na maioria das vezes, o próprio banco se responsabiliza pelas despesas de manutenção, como pinturas e conservação da fachada do imóvel. “Quando há uma reforma estrutural, como a modificação de um telhado, muitas vezes, a instituição faz acordos e arca com metade dos gastos”, diz.

Até hoje, o investidor nunca teve uma agência bancária desocupada. Mas, caso algum inquilino rompesse o contrato, ele explica que não precisaria fazer grandes alterações no espaço para alugá-lo novamente. Entre os locadores potenciais aparecem agências de automóveis, restaurantes finos e escritórios de advocacia. O investidor ainda cita a pontualidade no pagamento do aluguel.

Rentabilidade

A rentabilidade, em alguns casos, chega a 1%, segundo o presidente do Creci-SP. ”Depende da localização. Imóveis em pontos estratégicos, como a região da Berrini, em São Paulo, são valorizados. A região da Oscar Freire (São Paulo) também apresenta um bom retorno porque tem possibilidade de crescimento”, afirma.

“Também depende do preço de compra do imóvel. Se você consegue achar um imóvel por um preço razoável, o retorno é maior”, diz Gabriel Jorge Neto. O investidor aplica em cidades que, segundo ele, estão localizadas em “regiões de progresso”, como Uberlândia, Ribeirão Preto, Campinas e Jacarepaguá (bairro do Rio de Janeiro).

Segundo Jorge Neto, os bancos estão ampliando o número de agências na periferia de grandes cidades. Esses locais trazem uma vantagem e uma desvantagem. O ponto positivo é que o interessado ainda consegue encontrar imóveis ou terrenos grandes, por um bom preço, porque os bairros não são valorizados. “O risco é que, por causa dessa enorme oferta de imóveis, o banco pode romper o contrato e se mudar para o imóvel do seu vizinho se o preço tiver muito melhor”, explica.

Como encontrar uma agência?

Encontrar uma agência bancária entre 2002 e 2004 era uma tarefa menos trabalhosa. Naquele período, os bancos promoveram diversos leilões de agências, com contratos de locação por 20 anos. A legislação exigiu que, a partir de dezembro de 2002, essas instituições possuíssem até 50% do patrimônio em bens imobilizados. A outra metade deveria estar investida em caixas eletrônicos, em ações, entre outros bens.

Atualmente, o interessado precisa ficar atento ao mercado, fazer uma boa pesquisa das regiões para onde os bancos estão indo e, se possível, ficar amigo do corretor de imóveis. “Deixo avisado nas corretoras de algumas regiões. Quando aparece uma oportunidade, eles me avisam a rua onde o banco quer se instalar, por exemplo”, explica. Os próximos passos são encontrar um imóvel que atenda as exigências da instituição e avaliar se o gasto com possíveis reformas não será alto demais

     

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